Antes de poner un ladrillo hay papeles. Muchos. Y es la parte que más gente infravalora cuando empieza a soñar con su casa, porque no se ve, no es emocionante y no sale en Pinterest. Pero sin licencias, no hay obra. O peor: la empiezas y te la paran.
Te contamos qué papeles necesitas realmente para construir una vivienda unifamiliar en Cataluña, por orden y sin florituras.
1. Certificado urbanístico del solar
Es lo primero, aunque casi nadie lo pide. Lo emite el ayuntamiento y te dice qué se puede construir exactamente en tu terreno: edificabilidad, altura máxima, separaciones, usos permitidos, si hay afectaciones urbanísticas… Ahorra sorpresas del tipo «pensaba hacer 250 m² y solo puedo 180».
2. Proyecto básico y proyecto de ejecución
Los firma un arquitecto. El proyecto básico es el que se presenta para pedir la licencia de obras; el de ejecución es el detallado que usa la constructora para levantar la casa. No son lo mismo y necesitas los dos.
3. Licencia de obra mayor
La concede el ayuntamiento donde está el solar. Es la pieza clave: sin ella no se puede empezar nada. Los plazos de tramitación en Cataluña van, dependiendo del municipio, de 2 a 6 meses. Esto hay que tenerlo en la cabeza desde el principio, porque es lo que suele retrasar el inicio de obra.
El coste de la licencia (ICIO + tasas) suele moverse entre el 4% y el 6% del presupuesto de ejecución material, aunque varía por municipio.
4. Dirección de obra y coordinación de seguridad
Durante la obra, un arquitecto (dirección facultativa), un arquitecto técnico o aparejador (dirección de ejecución) y un coordinador de seguridad y salud deben estar implicados. Es obligatorio por ley y aparece siempre en el presupuesto como honorarios técnicos.
5. Acometidas y boletines
Agua, electricidad, saneamiento y, si toca, gas o telecomunicaciones. Cada compañía tiene sus trámites, y en zonas rurales o aisladas pueden tardar meses y costar más de lo que la gente espera. Mejor preguntar antes.
6. Licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad
Cuando la casa está terminada, todavía falta un paso: la licencia de primera ocupación (ayuntamiento) y la cédula de habitabilidad (Generalitat). Sin ellas no puedes dar de alta los suministros definitivos ni hacer escritura de obra nueva con normalidad.
7. Seguro decenal y escritura de obra nueva
Si la vivienda se destina a vivir en ella y se va a escriturar, la LOE exige seguro decenal (cubre daños estructurales durante 10 años). Hay excepciones cuando es autopromoción para uso propio, pero conviene estudiarlo con el notario.
Un consejo práctico
Empieza la tramitación antes de lo que te crees. Muchos propietarios se quedan con el proyecto listo y pierden meses esperando licencia porque no lo pidieron a tiempo. El papeleo, bien gestionado, es dinero ahorrado.
¿Hablamos de tu proyecto?
Déjanos tus datos y te llamamos nosotros. Sin compromiso y sin rollos comerciales: solo una primera conversación para aterrizar los detalles.